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北京CBD 打开面向世界之窗

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1989年,从建国门向东望,零星的高楼开始取代厂房。 王振民摄

如今,夜幕下的东三环高楼林立,灯火璀璨。 王心超摄

如果把三环路比作一枚戒指,那么北京CBD就是上面最璀璨的一颗钻石。

这里曾是北京东郊的一片工业区,老北京能够叫得出名号的工厂几乎全都聚集在这里。直到改革开放大幕拉开,这里才褪去工业印记,成为高端商务的承载地。

如今,这里高楼鳞次栉比,人们步履匆匆,万余家外资企业聚集,仅跨国公司地区总部就达110家,占全市的一半以上。这里,已经是与纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯、香港中环比肩的国际级商务中心区。

因改革开放而生,也因改革开放而兴。北京CBD推开了一扇窗,让中国和世界相遇。

开放起点

在全球任何一座都市里,商务中心区都是地标之所在,每天,这里都会产生巨量的财富,也拥有着超越城市本身的影响力。

在中国的首都,CBD为何会选中东三环呢?如今已年逾八十的北京市城市规划设计研究院原院长柯焕章,还清晰地记得这段传奇是如何开始的。

上世纪80年代初,中央指示北京不要再大量发展工业了。那时,改革开放的浪潮风起云涌,一个重要问题摆在了北京的决策者面前:巨大的转型之中,首都经济结构该如何调整?

几番论证后,共识达成。今后,北京将重点发展高新技术产业和高端服务业,后者指的就是金融、贸易、信息、保险、咨询等行业。

彼时,距“中央商务区”概念的正式提出尚有不短的时日,嗅觉灵敏的外资企业却已涌入北京,寻求发展机会。为了满足外商关于会议、产品展销、消费及娱乐的需求,建国门附近陆续建起了中信国际大厦、建国饭店、国贸中心,初步具备商务区的雏形。

一个更宏伟的蓝图正在绘制——北京要规划一处功能齐全、设施完善的商务区。于是,柯焕章率队赴美、英、法、日等国家的商务区考察,在那里,考察团亲眼看到了、也感受到了一栋栋摩天大楼里涌动着的财富的力量,是城市里土地价值最大的区域,这让考察团的成员很震撼。

回到北京,他们马不停蹄地为商务区选址。出于文保原因,西单、大栅栏一带被首先排除。大红门、洼里乡虽雄踞南北,但也相继退出竞争,因为前者基础设施差了些,后者则要预留给大型文体设施。

最终,专家们将目光锁定在了一个叫“大北窑”的地方。那里位于长安街和东三环路的交会处,坐落着机床厂、仪器厂等十几家大中型国有企业。厂子的效益江河日下,好拆好建,交通、电力底子也都不错。还有一个重要因素,就是那里挨着使馆区,去机场也方便。

1993年,国务院批复的《北京城市总体规划》提出,要在东二环至东三环之间设立多种服务功能的商务中心区。几年后,CBD中心区的范围被明确下来:北起朝阳路,南抵通惠河,东起西大望路,西至东大桥路,面积为3.99平方公里。

规划定了,可并未立即开展大规模集中建设。“小平同志南巡后,全国掀起了建设高潮,北京也上马了很多项目,但建得很分散,不成规模。”柯焕章回忆说,1996年前后,北京都市计划委员会等单位联合开展商务设施调查,发现全市已批准和正规划的商务设施就有2200万平方米,相当于5个陆家嘴的体量。

这个数字让专家们吓了一跳,如果CBD不抓紧建设,恐怕会“起个大早赶个晚集”了。他们随即上书市委市政府。1997年,市长办公会做出全面启动CBD建设的决定,但很快亚洲金融危机爆发,外商集中撤资,多个项目搁浅。直到1999年才重回快速发展的轨道。

全球第七

新世纪之初的2001年,发生了两件大事:7月底,中国获得第29届夏季奥运会主办权;年底,中国加入世贸组织。

一时间,世界聚焦中国。

作为大国首都面向世界的窗口,北京CBD自然也成了外资进入中国的首选地,一时风头无两。有句话很能代表企业的心态:“宁租国贸一间屋,不租别处一栋楼”。这里的“国贸”,指代的就是以东三环为核心的商务区。

这些外企中就包括国际知名的会计师事务所普华永道。那是2004年,普华永道的负责人一眼相中了外资聚集的北京CBD。当年年底,公司租下了北京财富中心的整整7个楼层,共1.9万平方米,作为亚太地区最大的办公地。

“我们致力于培养会计师人才,帮助跨国企业在中国市场投资和发展,也协助中国企业‘走出去’。”普华永道相关负责人说,随后几年,公司的北方总部基地、亚太区精算中心、博士后工作站等机构相继在周边扎根。

同样是在2004年,卫树景从中国香港来到了北京。他所供职的香港新世界集团在京运营多个项目,比如京广中心、新世界百货以及后沙峪的住宅区。

“起初,集团只是让我以顾问的身份出差一个月。”在京广中心40层,卫树景的办公室外是鳞次栉比的写字楼。当年,北京CBD远未如此完善,一处处地块在风风火火地建设,但处处洋溢着的活力和自信让他印象深刻。一个月的出差结束,他决定留在北京。“京港之间每隔一两个小时就有航班,我可以回家度周末。”

企业蜂拥而至,3.99平方公里的空间显得有些局促了。2009年,市政府决定将其向东扩展至东四环,总面积达7.04平方公里,才形成了今天的基本格局。国贸三期、华贸中心、银泰中心、北京IFC等一批超甲级写字楼逐步投入运营,三井、德意志银行、滨松光子学、星巴克等闻名全球的企业来到CBD。

如今,这里聚集了上万家外资企业,跨国公司地区总部有110家,均占全市半数以上。2022年,CBD功能区税收过亿元的楼宇达131座,过50亿元的楼宇4座,而中信大厦早在几年前就成为我国首座百亿楼。

世界商务区联盟年会发布的最新版《全球商务区吸引力报告》中,北京CBD的排名跃升为全球第七、亚洲第二,蝉联中国榜首。

不进则退

日历翻到了2020年。当年9月,北京CBD被纳入了自贸试验区国际商务服务片区,更高水平的改革、更高层次的开放迎面而来。

CBD已是世界顶尖的商务区,为什么还要再出发?“商务区的发展是不进则退,慢进亦退。”CBD管委会相关负责人说,一个充满活力的商务区,需要不断引入新鲜血液,激发融合再生能力,“要不断寻求增量,吸引优质企业落户。”

一座市场化、专业化的招商服务中心旋即开放。这里是CBD的招商中枢,也是知冷知热的企业管家。

管家们给记者讲了一个故事。那是在2020年,他们走访时发现,一家名为哈芬的外企隶属于爱尔兰建材巨头、世界500强——CRH老城堡集团。跟哈芬一样,集团还有十几个品牌散落在京。

“如果能把这些品牌组合起来,那么我们的产品线会更丰富完整,管理架构也更科学。”由哈芬重组后的力维拓公司副总经理郝继伟告诉记者。多年来,他们始终认为这是一个极其庞杂且难以完成的构想,涉及办公选址、证照办理,还要跟远在爱尔兰的母公司沟通。

CBD没有辜负企业的眼光。招商服务中心专门派了一位“企业管家”,全程帮着跑手续。才十几天,各种证照都办齐全了,其中还包括国家市场监督管理总局的批复。管家对产业、税收等政策了然于胸,使得跟母公司的沟通汇报特别高效。

2021年,十几个建材类品牌完成整合,组建力维拓(中国)建筑科技有限公司,成为当年本市新增的9家跨国公司地区总部之一。

落子外埠亦是重要的举措。眼下,北京CBD正建立市场化的全球招商网,已在上海、香港、新加坡、广州、深圳以及中东地区建立了联络站。

相隔万水千山,招商联络站有什么作用?不妨来听听一位新加坡企业负责人的回答。

“很多新加坡本地企业都有进入中国市场的意向,但对中国的政策、营商环境不了解,迟迟没有向前迈进一步。”新加坡文威投资集团的负责人曾在接受记者采访时说。联络站能够及时了解企业需求,还会定向邀约企业来京考察,提供咨询、选址、注册等一站式服务。

今年,CBD启动了“总部倍增计划”,也就是吸引跨国公司全球总部、区域总部、功能性总部、民营企业总部集聚,鼓励总部企业由单一管理功能向新型贸易、运营管理、研发设计、采购销售结算等多功能方向提质升级。

活力都市

30多年前,柯焕章带队赴各国考察时,不但看到了老牌CBD的华丽,也看到了规划上的某些局限。就拿纽约曼哈顿商务区来说,那里是全球摩天大楼最集中的区域,但住宅稀少而昂贵。衣着光鲜的白领们上班路途漫漫,每天都有超70万辆车驶入商务区,拥堵程度令人咋舌。

因此,北京CBD在规划之初就强调了多功能和复合型。商业办公面积稍稍超过50%,其余则预留给住宅、商业、交通、文化及其他公共配套设施,避免高楼大厦过于密集。

这为CBD建设活力之城奠定了基础。

如今,北京CBD既是财富地图的重要坐标,也是本市排名之首的商圈。国贸商城、SKP、银泰中心等知名商业体星罗棋布。

徐丹就职的公司就在银泰中心。对她来说,CBD既是忙碌工作的地方,也承载了生活的某个侧面。这里有商场、米其林餐厅以及咖啡馆、健身房,许多知名艺术家的作品也曾走进银泰中庭,比如马蒂斯、达利、毕加索、安迪·沃霍尔……都是西方现代艺术史上炙手可热的人物。

1.8公里之外,SKP商场也是她经常光顾之地。这家商场的销售额高居我国百货商店之首,连续十来年蝉联“中国店王”,并在2020年首次超越英国老牌商场哈罗德,问鼎“全球店王”。

徐丹出生那年,改革开放大幕拉开,上世纪90年代末,她从老家考进了北京的学校。“当年流行一个词:小资。我们从电视上、杂志里看到了商务精英的生活,袅袅的咖啡香里,他们穿着职业装,精致干练,谈论着财富和生意。”她说,毕业后自己如愿进入CBD的一家外企。站在不惑之年回望,当年关于商务精英的想象不免幼稚,但的确推动了一个年轻人投身时代浪潮。

最近,她的大学同学出差来京,两人约在银泰中心66层的空中餐厅相聚。明亮的落地窗前,他们俯瞰流光溢彩的都市,谈论着过往和今天。此情此景,很难让人不对未来怀有憧憬。

公司附近的地铁站里曾经有一个slogen(口号),叫作“北京CBD,一个影响世界的地方”。徐丹觉得这句话恰如其分。这里的每一栋楼,都在述说着改革开放的故事,无数人的梦想,在这里变成现实。

对话亲历者

北京京广中心物业总经理卫树景:

北京CBD越来越国际化

记者:您还记得初次来到CBD的情景吗?

卫树景:我是香港人。1986年进入新世界集团工作,虽然距北京有2000多公里,但我们一直非常关注北京CBD。上世纪80年代北京建国饭店开业,它的物业管理班底很多是从香港过去的,我身边就有好几位同事、朋友被派到北京工作。

我很羡慕他们能够亲眼见证首都的发展,而且集团会给外派员工涨大概30%的工资。当年我才20多岁,做的是酒店和餐饮管理方面最基础的工作,所以没有机会派驻北京,直到十几年后职位提升,才被派过来。

2004年之后,我长期派驻北京工作。你看,办公室的窗外现在有那么多高楼大厦,当年很多还是空地。可以说我见证了CBD的快速发展。

记者:京广中心曾经是北京最高的现代建筑?

卫树景:是的。京广中心是北京CBD的地标之一,由香港新世界集团投资建设。它在1986年正式获批,两年之后封顶,1990年试运营。建筑高度达到209米,地上总共52层,是中国内地首座超过200米的建筑。

京广中心集合了办公、公寓、酒店三种业态,这种高端商务综合体的形式在今天已经比较普遍了,但在30多年前是开创性的。它的建筑设计也很前卫,哪怕时间过去了30多年,以现在的眼光来看,仍然不显过时。

记者:过去几十年,京广中心做过比较大的改造吗?

卫树景:2008年北京奥运会之后,我们对改革开放的前景更有信心了。所以,集团继续投资对京广中心做了升级改造,这个工程历经了好几年,引入了亚洲第一家瑰丽酒店。跟改造之前相比,客房数量从400间压缩到了280间,能为商务差旅人士提供更开阔、舒适的空间。

每隔几年,我们还会更新设备、管线,保障楼宇的品质,所以租户一直比较稳定。今年我们响应政府举办灯光节的倡议,对大厦的外立面做了改造,嵌入了灯带,晚上非常漂亮。

记者:对北京CBD的未来发展,您怎么看?

卫树景:刚到北京时,大街上的出租车都是“面的”,车况不太好,打车时我总会站在路边观察一阵子,看哪辆车好一些。现在出租车早已经更新换代,我们打车都用手机App了。透过这个小细节,可以看到北京的城市发展是多么快!

这几年,CBD跟世界的关系愈加紧密,举办了咖啡节、啤酒节,米其林星级餐厅几乎占到了整个北京市的一半。

对于外资企业来说,中国市场是广阔的,也是不可能忽视的。我相信北京CBD的明天会越来越好。

来源:北京日报 记者 朱松梅

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