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通州一小区私搭乱建盘踞20年 到底谁在阻拦拆违?

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多名家住通州区北苑南路42号院的居民近日向本端反映,小区里3栋居民楼建成已有20多年,亟需老旧小区改造,居民满心期待地备齐各项材料完成申请,可是公布名单时他们却发现“落选”了,原因是遍布小区犄角旮旯的违建。为推动旧改,提升居民生活品质,属地积极开展拆违工作,却不料因此被告上法庭并败诉而归,这究竟是怎么回事?4月19日,记者来到小区进行探访。

起因

爆管、漏水、低温 居民急盼旧改

4月19日,记者在王先生带领下在小区里转了一圈,发现小区内几乎看不到什么绿化,道路也破败不堪,地砖大面积破损,路面凹凸不平。几个孩子跑到一处二层小楼的外挂楼梯上玩耍,王先生见状赶紧制止了他们。他解释说:“这个楼梯老化破损严重,太危险了。”仔细一看,记者吃了一惊。简易的铁质楼梯扶手已经因锈蚀而出现几个大洞,部分栏杆也已断裂,登上台阶刚走了几步,整个楼梯就晃动起来。

王先生无奈地表示,这只是小区诸多问题的“冰山一角”:“根本没人打理,小区能不破吗?这些只是看得见的,看不见的问题还多着呢。”他告诉记者,不久前他家中水管突然爆裂,水哗哗往外流,满屋子都被泡了。“爆管、漏水、停水成了家常便饭”。更令人头疼的是,这几栋楼没有保温层,每年冬季的供暖都是大问题。“低层住户家里基本不达标,甚至只有十三四度。我们想让供暖公司加压烧热一点,供暖公司却表示暖气管道老化严重,一旦加压,很可能爆管,造成更严重的损失。”

“问题太多了,小修小补难见成效,我们希望能有一次大改,治治小区的病根儿。”居民张女士介绍说,小区有5栋居民楼和一栋商业楼,1号至3号楼1999年就已建成入住,4号、5号楼2002年建成。2021年初,居民接到社区通知,1号至3号楼已经符合标准,可以申请老旧小区改造。“我们太高兴了,立刻张罗起来。申请旧改需要征集居民意见,我们不到两周就集齐了居民的签字意向书,其他各项资料和文件也很快备齐。区住建委、属地街道、社区给我们开了几次沟通会,我们按照程序走完各项流程,工作人员称,一切准备就绪,只等名单公布了。”可旧改名单公布那天,大家却傻眼了。张女士说,“我看了好几遍都不敢相信,怎么没有我们小区?一问才知道,原来小区存在违建,不符合旧改标准。”

现场

违建越拆越多 遍布犄角旮旯

记者一进小区大门就看到门口的商业楼顶搭起绿色围挡,居民表示,围起的就是加盖了两层的违章建筑。“往里走,违建还多着呢。”小区的老住户林女士介绍,北苑南路42号院的违建问题由来已久,建设时的部分临建没有拆除,一直保留下来,后来小区的公共区域又陆续加盖了不少平房。2019年,属地曾组织了一次拆违,可拆后没多久,更多违建又盖了起来。

林女士带记者来到一座变压器旁,变压器的栏杆上挂着“高压危险”的牌子。“这里曾经就是一间违建平房,把变压器包在了房子里,这也太胡来了!在业主们屡次投诉下,2019年总算拆掉了房子,消除了安全隐患。”林女士说,当时一起拆除的还有锅炉房旁的违建。“小区以前自己烧锅炉,后来接入了隔壁小区的供暖,锅炉房就闲置了。可谁也没想到,2019年上半年拆除了锅炉房旁边的几间平房,下半年就围着锅炉房盖起了更多平房,连锅炉房也翻盖成了2层小楼!”

记者在现场看到,锅炉房的位置如今是一座2层白色小楼,围着小楼还有数间红色平房,透过窗户可以看到里边晾晒的衣物,有人员拎着菜、拿着包进进出出。张女士说,这些违建平房大多被物业出租了。

违建不仅没拆干净,反而“越拆越多”,这让居民心中很不是滋味。2021年申请旧改失败,更让居民意识到,违建已经成为小区改善生活环境、提升居住品质最大的拦路虎。张女士与其他几名热心业主开始为违建问题四处奔走,并通过信息公开获取了小区的规划图纸。

规划图纸显示,小区的1号、2号、3号楼之间及3号楼前并无任何建筑,但记者在现场却看到1号、2号、3号楼之间均盖起了房子,其中一间几平方米的房间为物业用房。3号楼前还多出了一整排平房,透过半敞的门可以看到里边一列列货架上堆满货物。居民说:“这些房子都被物业当库房出租了。”

为了推动拆违工作,属地北苑街道向相关部门递交了《北苑街道办事处关于北苑南路42号院违建问题的协助调查函》。2021年6月,北京市规自委通州分局复函显示:“经我分局工作人员现场踏勘及查询规划审批档案,我分局未向来函附表中涉及的北苑南路42号院18处建设工程核发过建设工程规划许可证。”“也就是说,小区里竟然有18处违建!”拿到复函,居民大吃一惊。

焦点

属地推动破局 厘清主体成关键

明确违建属性后,2021年8月北苑街道向小区物业负责人发出《限期拆除决定公告》,限其10日内拆除总计2218.68平方米的违建,逾期将进行强制拆除。

“可左盼右盼,迟迟不见拆违的动静。”原来限拆令发布后,街道反而被告上法庭,官司一打大半年,近日法院判决,街道败诉。这样的结果让居民既惊讶又困惑。后来街道工作人员解释说,虽然违建是事实,但发出的《限期拆除决定公告》没有弄清楚违建的建设主体,这成为败诉的关键。

多位居民告诉记者,小区实际上是由神工建筑公司开发的。然而,记者发现,1号至3号楼建设工程规划许可证上写的是通县物资总公司,而4号、5号楼的规划图纸上显示进行图纸申报的是中天建中公司。记者通过天眼查查到,居民所称的神工建筑公司已处于注销状态,而另一家中天北方建设公司的“历史名称”一栏中则出现了神工建筑公司的名称。

居民表示,小区的5栋楼并非同时建成,1号至3号楼的位置曾是通县物资局的厂房,1996年开始建设时,是通县物资局与神工建筑公司合作开发的。“相当于通县物资局是出资方,神工建筑是建设方。4号、5号楼则是几年后跟着隔壁小区一起建起来的。”

此外,居民介绍小区从建成入住就一直是开发商物业在管理,后来,物业公司变为了恒宝世纪公司,天眼查显示开发商物业经营状态也为已注销。也就是说,该小区无论开发商还是物业,都经历了一系列更名、注销,而早期合作开发1号至3号楼的通县物资局更是早已改制,不存在了。

属地发出的《限期拆除决定公告》将违建的建设主体认定为某一位负责人。记者向数位小区业主求证,业主均表示,违建建设期间,该负责人确实为小区的实际负责人。但记者通过天眼查梳理上述开发商、物业公司的相关信息却发现,仅有已注销的开发商物业的负责人名称与《限期拆除决定公告》中的负责人名称一致。

错综复杂的关系令居民既迷糊又心急:“法院判决要求重新认定违建的责任主体、厘清当年违建的来历,可通县物资局早已经没有了,开发商也更名、注销,属地工作起来难度很大,我们也干着急。”

街道相关负责人表示,明确违建的责任主体成为推动旧改的关键一步。目前街道正在进一步深入调查,并成立专门的工作小组,与各委办局协调申请档案、材料,力求尽快厘清。但工作人员也坦言,“小区违建是20年的遗留问题,这其中涉及到的产权单位、开发商都不在了,要想弄清楚并不容易。但为了能合法合规地帮助居民解决违建问题,我们将尽最大的努力。”本端也将对此事持续关注。

律师说法

谁继承权利义务 谁就是责任主体

北苑南路42号院本已申请了旧改,却因存在违建而寸步难行。北京不少老旧小区都存在私搭乱建的通病,违建对小区旧改有何影响?认定责任主体在拆违过程中扮演怎样的角色?对此,记者采访了北京瀛和律师事务所赵中华律师。

问:小区存在违建就无法进行旧改吗?

答:今年3月15日,北京市住建委、发改委、规自委、城管委与北京市消防救援总队五部门印发《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》,明确了要坚持先拆违再改造施工。《意见》指出节能改造、抗震加固等改造类内容实施前,属地要先进行拆违、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等,居民不同意拆除外窗护栏等违法建设,居民所在楼栋不列入年度改造任务计划。也就是说,拆违是老旧小区改造的前提,违建不拆除,旧改就很难推进下去。

问:没有认定责任主体,违建能否拆除?

答:明确责任主体是拆违不可缺少的一环。即便是已经明确的违建,拆违依然要走正规流程,属地需先向责任主体下发限期拆除通知,由责任主体自行拆除违建,逾期未拆再依法强制拆除,这就涉及到明确责任主体的问题,也就是说,要明确限期拆除违建的通知是发给谁的。

问:违建的责任主体找不到了该怎么办?

答:事实上,极少出现违建的责任主体确实无法找到的情况。一方面,公司更名、更换法人代表等,都不影响公司主体身份的认定;另一方面,即便违建的建设方已不存在,谁继承了建设方权利义务,谁就是该违建的责任主体。这就需要属地进行细致调查。根据《北京市禁止违法建设若干规定》,行政执法机关有权要求有关单位和个人提供工程用地审批手续、工程建设审批手续、建设单位、施工单位主体名称等基本信息或就有关情况作出说明。行政执法机关依法履行查处职责,有关单位和人员应当配合,不得以任何方式或者手段妨碍和阻挠;妨碍和阻挠行政执法机关查处违法建设的,由公安机关依法处理。

来源:北京日报客户端 | 记者 鹿艺佳

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