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当一栋楼垂垂老去,它将面临怎样的命运?

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当一栋楼垂垂老去,它将面临怎样的命运?最近,这个问题终于等来了人们期盼已久的答案。

本月,朝阳区建外光华里5、6号楼将完成原址改建,两户合居的苏式老楼终于有了独立厨卫,劲松一区114楼也将在明年竣工。它们是本市危旧楼改建的首批试点项目。

危楼改建,远比平地建新楼的难度要高,因为其中不但存在规划和政策限制,还面临居民意愿不统一、建设资金难筹集等问题。“我们希望以这几栋老楼为试点,既要大胆创新突破,又要螺蛳壳里做道场,探索‘党群同心、政企联动、成本共担’的危旧楼改建新模式。”朝阳区委书记王灏说。

在城市减量发展的背景下,一场危旧居民楼开展城市更新的尝试开启了。


改造后的危楼焕然一新建外街道办供图

拆迁的旧模式已不可行

光华里如同一块化石,镶嵌在飞速发展的CBD核心区。

2020年底,记者曾踏访拆除中的5、6号楼。时隔一年,老楼颓败的样子仍历历在目,半个多世纪前的沧桑扑面而来。

新中国成立初期,朝阳建起了五大工业基地,配套家属区也随之落户建外、劲松、八里庄、团结湖一带。光华里5号楼、6号楼正是那时建造的。

老楼采用“三层起脊闷顶式设计”,也就是俗称的“苏式楼”,木质楼板,砖混结构。两栋楼共36套房子,作为公租房分配给58户居民,其中44户为两户合居。“合居”是住房困难年代的产物,即几户人家共住一套房,共用厨房和卫生间。

时光流转,住在老房的烦恼多了起来。

冯德云今年已经71岁了,是北京化工厂的老职工。1972年他搬来时,光华里已有20来年房龄,不过仍属当时的高配房,引得不少亲戚朋友羡慕。年头渐长,房子越来越破,木质楼板反复被雨水或洗澡水泡着,变得软烂糟朽。“厕所十多年前就漏得厉害,几个朋友帮忙塞上新木板、再垫上砖头,又凑合了好多年。”老冯说。

虽然挺闹心,但大伙儿心里总有个盼头:只要开发商拆迁,咱不就能住上好房了么!

这想法并非天马行空。事实上,和5、6号楼同一时期建设的另外4栋苏式老楼,多年前就已经拆迁,高端写字楼、酒店拔地而起,街坊们也搬进了郊区的大房子。

“拆迁曾是城市更新的主要方式,既能改善城市风貌和居住条件,又能以土地开发创造价值。”清华大学建筑学院教授边兰春说,但城市不可能无限制地增量,尤其是首都北京已进入减量发展的新阶段,旧模式已不可行。

拆迁没盼来,老楼的状况却断崖式下跌。前几年,光华里5、6号楼出现整体险情,被鉴定为D级危楼。

既然无法拆迁,拆除重建或工程加固可行吗?听到记者的疑问,建外街道城建科的干部杨新记赶紧摆手,“按照当时的政策,危楼重建必须保持面积不变。可光华里5、6号楼的厨卫面积太小了,根本不符合住宅设计新国标,连设计方案都没法通过。加固就更别提了,整个楼都是脆的,一碰就碎。里外大修一遍,成本比建新楼高很多。”

拆不得也修不得,这困境并非个例。市住建委提供的数据显示,全市简易住宅楼共882栋、113.5万平方米,涉及约2.8万户。

2019年8月,光华里5号楼发生坍塌事故,三楼的木质楼板直接塌到了一楼。朝阳区主要领导立即赶往现场,建外街道和社区也全部动员起来,在子夜12点前完成了两栋楼的居民疏散安置工作。

不能再等了!解危排险已是迫在眉睫。


上图为光华里5、6号楼外景效果图,下图为室内效果图

改建方案磨了一遍又一遍

2020年7月,市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》(简称178号文),提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下,可通过翻建、改建或适当扩建方式,对危旧楼房进行改造。

政策上首开突破口,推动危旧楼改建走出了第一步。很快,光华里5、6号楼成为首批试点项目。

178号文规定可“适当扩建”,但并未具体说明能扩多大面积、应该扩在哪儿。这些琐碎又重要的细节,全都要在实践中一点点摸索,而这正是试点项目的意义所在。

“要把居民的事儿当成自家的事儿来办。”朝阳区委负责人说,要最大程度用好现有政策,满足居民的基本生活需求。同时,新房又必须符合新国标,还要践行减量发展的精神。在如此复杂的前置条件下做设计,堪称“螺蛳壳里做道场”。

一时间,在朝阳区委区政府的统筹下,住建、规自、发改、房管等区级职能部门全都来到了小小的光华里,光是协调会就开了不下20次。新房应该增加多少面积、怎么突破日照不足的瓶颈、合居户怎么分户、厨卫如何入户……各部门负责人围坐在一起,疑难问题逐个攻破。

以最棘手的问题为例——新房究竟应该增加多少面积呢?据介绍,光华里5、6号楼整体增加了约10%的建筑面积,这个数字是根据住宅设计新国标规定的厨卫最小面积,反向倒推出来的。

具体到冯德云家,他的一间小屋原本是15.6平方米,改建后扩为17平方米,此外还拥有了独立的厨房和卫生间。虽说还是挤巴巴,但老两口过日子,舒适度上了一个档次。

锚定建筑面积之后,还要尽量提高新房的得房率,能多挤出一寸是一寸。老楼总共有三个单元,新楼只设计了一个出入口,有效压减了公摊面积。哪怕需要多走几步路,居民也非常乐意。

居民的意见也被反复斟酌,尽可能纳入改建方案。居民贾丽燕记忆犹新,那段日子,设计方和社区的人总是拿着方案请大伙儿提意见,一条条记在本子上,“拿我们的事儿当他们自家的事儿来办。”

首开房地集团光华里项目部的李锐告诉记者,这是他从业以来接手的最复杂的项目,“几乎天天都要改。”方案磨了一遍又一遍,最终以各方都满意的状态定了稿。

在具体建设时,为了减少对相邻居民楼的影响,5、6号楼从混凝土改为装配式住宅,建设速度还比预计快了两个月。

记者上周再访光华里。5、6号楼已基本落成,窗户大而明亮,楼体还是赭红色,现代中带着复古范儿。来往的居民总要停下脚步,前后端详一番,满意而归。


上图为危楼改造中,下图为改造前。本报记者 程功摄

带着“五心”挨户征询意见

危旧楼改建遵循“政府引导、居民自愿”的原则,100%达成共识后方可启动。老楼终于有机会重生,大多数居民都高兴,可家家有本难念的经,心存顾虑的人也不少。

“事情难办,不等于不能办,要实实在在去办事,不能认认真真走过场。”朝阳区委负责人说,在这个利益多元的时代,党员干部必须站在群众那头。2020年秋,朝阳区政府、首开房地集团以及建外街道、光华里社区共同组成了宣传动员组,以期尽快达到100%同意率。

“我们通过入户走访,梳理出反对改建工程的四种心态:不了解政策、不信任方案、生活确有困难,最后一种是随大流。”建外街道办主任林琳说,这个工程能不能推下去,关系到58户居民未来几十年的生活质量,“我们要用‘决心、真心、信心、公心、耐心’,去帮助他们达成一致意见。”

社区党委书记张秀伟是“老党务”,已在光华里工作了十多年,人缘儿特好。即便如此,她头一次入户动员还是碰了钉子。老太太客气地把她迎进屋,开门见山提要求:“闺女,只要给我三套房,我立马儿就搬走。少一套也免谈!”

“阿姨,咱现在没有拆迁的政策了。”张秀伟没着急没上火,坐下来细细讲政策。今天不成,明天再来;明天不成,下周还登门。58户居民中,这位老太太是最后一个签字的。签完字,她拉着张秀伟的手说:“闺女,其实我磨到最后,就想看看政府究竟能不能多给一套房。现在我知道了,这碗水,你们端得平着呢。”

由于历史原因,58户居民中只有3户有房产证,其余都属承租户。很多承租人已去世,房子由其子女甚至孙辈居住,他们担心房子改建后,承租权被取消。

“改建主要目的是解危排险,同时适当改善居住条件。大家伙儿现在怎么搬走,今后还会原样搬回来。请大家相信政府的承诺。”宣传动员组拍胸脯保证,渐渐打消了人们的疑虑。

还有一部分居民反对,是因为居住条件的确存在困难。比如有一户家庭,小两居里挤着老少四代人,不得已在后院搭了违建。重建新楼必然要先拆违,到时候根本住不下。面对这样的困难,街道也设身处地为他们着想,把中间两代人分出来单独申请公租房,解决了这一难题。

据统计,宣传动员组先后入户80多次,把政策讲清、讲透、讲够;召开3次居民代表会议,动员4户居民主动拆除违建。社区活动室里张贴着户型图、装修效果图、进度图,几位工作人员全职“坐班”,随时解答居民关于政策、设计方案、安置方案、房屋手续办理、物业管理等方面的疑问。

短短30天,光华里进行了两轮改建意向征询,均实现100%签约。

改建资金多方共担是破局关键

城市更新往往耗资巨大,如果一味靠政府财政投入,其可持续性必然要打个问号。因此,“谁来出钱”成为大规模开展危旧楼改建的破局关键。

178号文提出了“成本共担”模式,也就是改建资金由政府、产权单位、居民等多主体筹集。按照“区企合作”的理念,光华里5、6号楼的改建工程,主要成本由属地政府和产权方首开房地集团共同承担。此外,3户房子属于已购公房,由房主承担扩建部分的成本价。

今年,光华里还将继续推进危旧楼改建,并在资金来源上尝试更深入的探索。

数公里之外的劲松一区114楼,已经率先试点危旧楼改建资金成本的“四方共担”模式。

“这栋楼是唐山地震后建的,从日本引进的框架轻板实验楼试点,墙体不到20厘米厚,全北京才建了两栋。”劲松街道相关负责人何海军告诉记者,才过40来年,老楼就破损严重,外墙斑驳,楼板也漏音。近几年,住户们就连安装空调外挂机,也得小心翼翼。

此次114楼的危旧楼改建,成本由政府、产权单位北京建工、居民以及社会资本愿景集团共同承担。

据介绍,114楼居住的60岁以上老人占比达36.9%,但一直缺少老年餐桌、裁缝店等配套服务设施。社会资本的加入正是为了弥补这些民生短板。

改建后的114楼将在地下增加一层,产权归劲松街道办事处所有,计划建成物业管理用房、文化活动场站、社区小菜站等公共服务配套设施。愿景集团出资数百万元参与改建,并取得地下空间的运营权。据测算,将在10年左右收回投资成本,实现微利运营。

城市更新后,如果只顾大刀阔斧改造,而后期不精心管理维护,小区往往会很快重返老旧状态,前期的巨大投资也随之打水漂。改造后的劲松114楼和光华里5、6号楼都会引入专业物业公司,让小区维持长久的健康和活力。

老楼新生,既是城市更新的崭新探索,也是对基层治理能力的考验,助力首都北京在减量中实现高质量发展。

专家访谈

探索危旧楼改造可推广的经验

围绕朝阳区危旧楼改建试点项目,记者采访了清华大学建筑学院教授、博士生导师边兰春。

记者(以下简称“记”):朝阳危旧楼改造的探索有怎样的必要性?

边兰春(以下简称“边”):中央提出“十四五”期间要在高质量发展中保障和改善民生,北京也结合自身情况做了城市更新的具体行动计划。所以这个探索既是落实国家战略,也是改善城市人居环境。

此前,北京探索出老旧小区改造的“劲松模式”,但是危楼重建还没有成熟的样板。政府怎么推动、企业怎么投入、居民怎么参与,都没有经验可循。

万事开头难。试点项目是“啃硬骨头”,地方政府、社区、企业都花了比较大的成本,但是这很值得。我们期待它创造示范和亮点,寻找系统化、政策化的解决之策,发现可复制、可推广的经验。

记:危楼重建面临哪些瓶颈?

边:过去,我们推动城市更新大多是以房地产开发的方式,也就是先拆平再新建。如果资金压力大,就直接增加容积率,靠增量带来资金平衡。这种传统模式比较简单,对城市长远发展带来一定的负面影响。

城市不能无限增量,所以开发模式走到了终点。在政策约定的前提下进行有限量的扩张,才是更可持续的模式。

记:基层治理对于城市更新有什么推动作用?

边:从政府和企业的角度来讲,他们为危旧楼改建花了很多精力、财力,但是居民不能完全接受和理解,这是考验政府担当的时候了,需要持续的耐心推动。

怎么去统一群体意志、共同解决问题?过去,因为基层治理的架构不明确,所以没有现成答案。现在,政府推动基层治理的能力和方式愈加成熟,统一居民意志的路径也会更清晰。还有很重要的一点,很多城市进行城市更新时都提到一个经验:以党建为引领,把积极分子凝聚起来,少数人带动达成多数人的共识。

记:危旧楼改建的成本由谁来负担?

边:重建时适当扩大面积、改善居住条件,这是居民愿意真金白银掏钱的前提。

让企业承担成本很难。以前,企业投资房产开发,获取利润的方式较为明确。在新的城市更新背景下,需要改变过去获取利润的方式,比如可以利用闲置空间或配套设施参与社区运营,持续获取微利。

记:光华里5、6号楼平均增加了大概10%的面积。您怎么看待这个数字?

边:我们追求的应该是适度的、健康舒适的环境,而并不一定追求面积绝对大。跟搬到郊区的大房子里相比,光华里的住户还能生活在熟悉的环境里,左邻右舍都是熟人,这也不失为一种幸福。

记:北京今后的危楼改建在哪些方面还能做得更好?

边:要做好更大范围的危旧楼改建,要从城市运营的角度去看待,政府做好财政上的安排,对总量有估计,对过程有把握。

城市是全生命周期的特殊产品,从建造、使用,到运营、维护,再到衰败、修复和重生,是循环的过程。很多上世纪90年代改造过的小区,很快又二次衰败了,这是因为它没有真正意义上的物业管理。从绿色低碳可持续的角度,我们应该进行可持续的运营维护,延长建筑寿命。

除了房屋本体设施和外部空间环境,还应该注重打造邻里社区,也就是让居民更有归属感、认同感。在老人多的地方多开展适老化改造,在孩子多的社区打造儿童友好社区。

来源:北京日报

记者 朱松梅

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