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北京的老旧小区、平房院落综合改造难在哪儿?

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2021年接诉即办工作进一步深化,据市民服务热线统计,通过“每月一题”,从1月至11月,本市558个老旧小区纳入改造计划。老旧小区改造最大的难点是什么?北京除了老旧小区还有大量的平房胡同,平房院落的提升改造又推进得怎样?旧改中哪些细节需要特别注意?这些问题直接关乎居民生活的幸福感。时至年末,记者通过走访复盘这一年的相关工作,在寻找答案时也发现了不少令人惊喜的故事。

楼房改造“暂离”动员难度大开车拉着耄耋老人去租房

2021年,从1月到11月,本市558个老旧小区纳入了改造计划。记者走访发现,一些老旧小区的综合改造已经完成,还有一些小区的改造仍在进行当中。各街道谈起相关工作,都说难度最大的并不是施工本身,而是前期工作:综合民意制定改造方案、想尽办法为居民解决改造过程中遇到的难题,这些综合到一起,历时甚至比施工本身还要长。

住总小区外扩式抗震加固改造正在紧锣密鼓地进行中。

朝阳区小关街道住总小区的改造计划正在实施当中,这个小区的前期工作历时五六个月才圆满完成。记者从小关街道了解到,住总小区建设于上世纪70年代,最大的问题是楼房结构已不满足抗震需求,所以改造包含抗震加固。街道考虑到这里户型普遍较小,一般工艺可能会进一步缩小房屋使用面积,所以外扩式加固更为合适,不仅满足了抗震需求,还能让使用面积有所增加。计划得到了居民们的支持,但这种改造方式实施中,需要居民暂时搬离,待施工完成后才能搬回来,这又让不少人打了退堂鼓。“200户居民就可能有200种困难,都解决了才算迈过了老旧小区改造的第一道门槛”。

“租房这种事,老人大多不熟悉,我们得有当子女的心。”小关街道城市管理办公室主任魏倩介绍,小区里老年人比例高,找房搬家老人是最抵触的,牵扯大量时间和精力,尤其是子女不在身边的,甚至连租房合同都看不明白。比如张女士84岁了,腿脚不便,出不了远门,老伴儿86岁,虽然行动没问题,但是老人耳朵背,很难和外人交流。

当得知二老子女不在身边自行找房困难时,街道工作人员便上网帮忙找房。“考虑到老人的身体情况,房源必须满足很多条件,既要离医院近,还要离菜市场近,最好还在我们街道辖区,有事儿能随时照应。”魏倩说,看好房源后,她便开着车带二老一处一处去看,看了6处,终于比对出了他们心仪的暂居之所。

街道按照最高标准为居民协调了周转费,但一个历史遗留问题又出现了。当年单位分房时,小区里出现了不少合居的住户,原本房屋面积不大,按平米数一折算,周转费还是不够合居居民在外租房的。于是小关街道“吹哨”朝阳区房管局来“报到”。区房管局职能科室协调各中介单位,尽最大限度为居民提供折扣,再度化解了问题。居民反馈说,一些中介不仅一再减免服务费,考虑到老旧小区改造施工有可能提前完成,还和居民签订了提前退租免责协议,心里更踏实了。

住总小区的改造不仅要抗震加固,还包括楼顶重新做防水。根据施工需要,顶层居民不仅人要搬走,屋内家具也不能留,这么多家具去哪儿暂存呢?魏倩说:“难题一个接一个,好在最终都有了妥善的解决办法。”在社区积极协调下,顶层居民搬不走的家具被分摊,暂存在了楼下各家居民的家里,没搬出楼便解决了难题。

平房改造一院一策量身定制墙上打颗钉子都得打招呼

北京城里,除了老旧小区多,平房胡同多也是一大特色。平房院落的居民希望改善居住条件的呼声更迫切。以东城区景山街道为例,统计显示辖区内平房区占比超过80%。记者从景山街道了解到,平房区的改造可以通过“美丽小院”的项目来实现,景山街道该项目已推进两年,目前惠及辖区内24个平房院。

魏家胡同40号院在改造中更换了新管线。

12月24日,记者走访了魏家胡同40号院、汪芝麻胡同35号院等多个已改造完成的院落。对比这些“美丽小院”,相同之处是院落的空间宽敞了,再不见要侧身才能通过的羊肠小道。景山街道城市管理办公室副主任刘楠告诉记者,大杂院里空间小、临时建筑多是普遍问题,所以在改造过程中,重中之重是打通这些院落的生命通道。“平房区老年人多,遇见火灾,居民得跑得出去;老人突发疾病,医用担架得抬得进来。”

“除了统一的要求,每个院落改造中的细节可是大有不同。”刘楠说,结合市民服务热线的居民诉求以及社区前期摸排,选定改造的目标院落不难,难点在于选定了多个院落后,从改造的方式到院落里的每一处细节,都要根据居民的意愿来量身打造。“改10个院子,就得有10套个性化的方案,各方的意见都得平衡好。”

记者对比魏家胡同40号院和汪芝麻胡同35号院的改造细节,从院门就有明显的区别。魏家胡同40号院门前原本有4级高台阶,老人进出多有不便,于是施工单位特意增加了无障碍坡道。而汪芝麻胡同35号院进出院门没有台阶,不需要坡道。麻烦在于院落的这一道“如意门”如何改,居民众口难调。有居民提出门槛需要拆除,方便轮椅、自行车进出;有居民说不能拆,门槛与门框、门墩连成一体,拆除破坏性太大,看着心疼。

京诚集团景山房管公司工作人员王昭说,最终他们和施工单位一起想办法,把居民意见折中,在保留门框、门墩的前提下,砍掉了破旧的老门槛,然后为院门定制一条可以方便拆卸的门槛,平时拆了门槛方便轮椅和自行车出入,下雨时装上门槛,挡得住积水。

类似的细节还有很多,王昭介绍,魏家胡同40号院进门后有一处台阶,有居民希望在这里加一盏路灯,免得台阶绊倒晚间出行的居民,可也有居民说灯太亮,会影响旁边几户居民休息。于是他们上网找了好几十种灯具,最终选定了一盏15瓦的太阳能路灯,平衡了各方的意见。

“居民对于老房子的一砖一瓦都有感情,也因此加大了施工难度。”施工现场负责人张治才说,魏家胡同40号院在改造前有着严重的管线堵塞问题,过去平房的管线都是瓦楞管,而且是污水雨水不分的。在这次改造过程中,不仅要换成PVC管,还要做到雨污分离。管线增多,空间有限,有些管子要贴着墙根走,很多居民便有顾虑,担心施工破坏性大。他们就得跟居民做工作,制定破坏性最小的方案:施工中不使用的机械设备,必须要人工一点点“扣着缝”走线,绝不能损伤一砖一瓦。“别说是碰坏墙壁了,就是在墙上打个钉子都得跟居民提前打招呼才行。”

明年推进 拆除违建引入物业改造有“面子”更要看“里子”

年底,小关街道已经开始为明年迎接住总小区的居民回家做准备,景山街道也忙着推进2022年10个“美丽小院”改造的计划。谈起明年的改造工作,有更多街道表示,改造计划中不只有看得见摸得着的老旧设施改造,还有很多看不见摸不着的东西都要改,有里儿有面儿,才能称得上是综合性改造。这些“看不见摸不着”的东西,就是指在改造过程中,同时解决历史遗留难题,从而保障改造成果历久常新。

在老旧小区改造前,横一条小区已经解决了违建等多种遗留难题。

丰台区东铁匠营街道横一条小区的老旧小区改造计划要到2022年才正式启动,但在2021年,属地街道已经开始为此做准备,横一条小区有太多的历史遗留问题需要在这次改造中一并解决。

东铁匠营街道城管科负责人李梦文介绍,横一条小区始建于上世纪80年代初,目前小区共有居民楼24栋,常住居民1644户。相比楼内基础设施老化的问题,小区公共区域的问题更严重。路面破损、私搭乱建、停车困难、垃圾分类滞后,这些最后都需要政府兜底。过去与这些问题相关的居民投诉接连不断,直到今年属地街道加大了治理力度,才把投诉率逐渐降了下来。

这些问题的由来与小区的历史密不可分。该小区的产权单位多达9家,产权单位各管各的楼,小区没有统一物业,造成了公共区域的失管。如果带着这些老问题进行老旧小区改造,物业管理的机制没有理顺,不但很多图纸上的计划没法实现,还会造成改造后老问题反弹,改造成果很快又被破坏了。

李梦文说,在今年的前期准备中,街道、社区和小区居民做了大量的动员解释工作,首先要彻底拆除楼院内历史遗留的违建。通过宣传法律知识、和居民描绘老旧小区改造后横一条小区的新面貌,这项工作得到了绝大多数居民的支持。从今年6月到10月,小区内共拆除违建90余处。在违建拆除后,小区的地砖重新铺设,并简单施划了一些停车位,这些工作赢得了居民的信任和支持,为明年旧改的正式启动奠定了基础。

记者从东铁匠营街道了解到,属地街道正对接首华集团,并协调小区涉及的各家产权单位,为引入社会化物业服务管理做打算,从根本上解决失管难题。

(原标题:调查|老旧小区、平房院落综合改造难在哪儿?)

来源:北京日报客户端 | 记者 景一鸣

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