以惊人的速度“滚动更新”！北京城市副中心有片“毯式街区”

空中俯瞰，位于北京城市副中心东南侧、紧邻城市绿心的张家湾设计小镇犹如一颗位置绝佳的钻石，镶嵌在林海碧波间。

这里原是张家湾老工业开发区，5.4平方公里的土地上，每天都在以惊人的速度“滚动更新”。原老铜牛厂华丽转身为设计产业高地北京未来设计园区，宏泰旸闲置写字楼改造为充盈科技范儿的创新中心，北泡地块北京国际设计周永久会址即将完成主体结构施工，设计小镇智汇园火热招商……一座“设计小镇、智慧小镇、活力小镇”正在崛起。

在张家湾设计小镇的整体规划设计中，创新提出了“毯式街区”的更新改造模式。“毯式街区”，顾名思义，就像在这个区域铺开一张巨大的地毯，建筑室内空间与室外城市开敞空间整体设计，形成融合型、开放性街区。建筑，成了镶嵌在地毯上的一颗颗“宝石”。

缘起 示范探索

设计小镇的规划建设，集聚了北京乃至全国最顶尖的规划设计团队。市规划院、清华同衡规划院、弘都院、同济院、北建院、中建院等技术单位共同搭建工作平台，邀请专家和高水平技术团队，建立高质量、高效率、高水平的研究机制，为规划建设管理好张家湾设计小镇出谋划策。

2019年，清华同衡规划院在对张家湾老工业区进行多次实地勘察后，提出“毯式街区”更新改造模式。随后，众单位共同对这一概念进行了深化。

“‘毯式街区’的概念，国外也有类似的提法，我们针对张家湾设计小镇的特点进行了本土化的延展和阐释。”北京清华同衡规划设计研究院有限公司北京城市副中心分院副院长于润东描述“毯式街区”时表示，这种街区的整个环境较为舒缓，绿树成荫、建筑掩映，没有高楼大厦，有相对高品质的、室外连续的公共空间和步行环境，“这种感觉就像是西方的广场、中国的古典园林。”

于润东回忆，在实地勘察中，张家湾工业园区的基底，并不是让人“眼前一亮”的那种，旧工业区腾退更新中存在的典型问题，张家湾工业开发区几乎都有，空间需提质、设施水平低、产权小而散，公共空间破碎、零散，建筑风貌参差不齐，急需进行系统化整合提升。“我们是在老工业区的基础之上做更新改造，不是新规划的一张白纸，现状的室内外空间本身就很难分清，犬牙交错，还有一些现状道路穿插其间，采用毯式街区这种更新方式，可以有效实现室内外空间一体化的融合发展，这也是我们在城市更新和改造提升中的一种示范性探索。”

设计小镇现状总建筑规模约220万平方米，建设年代大多在上世纪90年代末至21世纪初，部分厂房具备更新改造条件。“首先我们对老厂房进行甄别，对于具有工业时期典型风貌的建筑，要尽可能保留其空间尺度、主体结构和场所记忆。把该留的建筑留下来后，要把它们本身改造得独具特色。同时在整个区域铺一张漂亮的‘地毯’，把一个个不太好看的补丁上下缝合，内外缝合，滚动开发，让它们摇身变为地毯上的装饰品。”于润东说。

“毯式街区”的实施范围共1平方公里，包括70公顷的启动区和30公顷的拓展区，范围北至京津公路、西至张凤路、东至梧桐路，南至张梁路。这里将作为张家湾小镇的“核”，通过“一核驱动”，实现从破碎到整体、从各自为政到开放共享、室内外一体化、上下一体化的巨变。

理念 开放共享

“毯式街区”更新改造的核心要义是开放共享，整个张家湾设计小镇不设围墙，公共空间高度共享，营造“无界感”。

在“毯式街区”的概念中，室内外空间互为正负空间，高度交融。启动区及拓展区构建“两横两纵”的活力空间主脉，将咖啡厅、书店、艺术馆、主题广场等多样休闲配套设施与公共空间有机融入，形成整体骨架。

“毯式街区”的理念广泛借鉴了中国园林、国外广场的精髓。比如，中国园林既不求轴线对称，也没有任何规则可循，曲折蜿蜒，人工建筑也尽量顺应自然而呈现参差错落，力求与自然融合。张家湾设计小镇在现状基础上改造，也很难形成规整的轴带，通过“毯式街区”更新把一个个现有建筑、新建建筑串联起来。国外一些城市中心改造项目案例中，会有一些规模比较小的广场，室外空间全铺上了红色塑胶质感的材料，构建起红色地毯街区的概念，但相对比较单一。而张家湾设计小镇这张“地毯”并非单一色调，而是多元化、不拘一格的。

谈到毯式街区时，于润东比喻“街区就像地毯一样蔓延”，而这种蔓延，并不限于一个维度。张家湾设计小镇的整体规划理念中，设计了很多空中连廊，每栋建筑的一层和二层，将打造成对外开放的城市共享空间，构筑街区的活力功能网络，整个辖区将是一个立体的毯式街区。

“齿状绿地”也是与“毯式街区”相伴而生的一个概念。于润东介绍，小镇不设围墙，可沿绿化带布置与建筑功能相交融的绿地，绿地和建筑像牙齿一样无缝“咬合”。可以想见，绿色将在张家湾设计小镇中占据相当大的比重。

落子 化零为整

要铺就这张漂亮的“地毯”，让一个个孤岛变为整体，首先要解决的是产权归属问题。

中关村通州园常务副主任、张家湾设计小镇专班组长余龙介绍，小镇地块上老厂房足足有上百栋，涉及几十家企业，存量土地再利用面临土地和建筑产权主体多元、经营现状复杂、原有业主转型积极性不高等困难。2020年，设计小镇以创新中心、铜牛地块、北泡地块、经开智汇园、珠江地块五大重点地块为突破，探索出“增资扩股、股权转让收回、资产收购、在建工程转让、自主转型提升”五种合作开发模式。如今，这五个地块已在巨幅“地毯”上一一落子，初现雏形。

五箭齐发，助力张家湾设计小镇形成了“以现状改造为主要途径、市场化经营为主体、政府投资为杠杆”的存量资源开发利用思路，为“毯式街区”奠定了基础。

毯式街区总体规划中的种种构想，也已经在设计小镇比较成熟的地块逐步实现。在去年底率先亮相的北京未来设计园区，厂区内原有的办公楼拆除了局部外墙，改造成了开放的“创新办公楼”，建筑上部增加了钢栈道，外侧增加钢楼梯，楼顶建造了露台，变成一个可以观景和休憩的场所。在原成衣车间改造成的共享办公大厅，厂房增加天窗采光并进行室外化处理，形成从室外、半室外到室内的多重空间。“未来设计园区的设计建设中，我们始终在落实毯式街区和齿状绿地的理念。将来我们会把围墙全部拆掉，考虑用绿化的方式把整个园区围起来，既能形成视觉上的通透，又能形成齿状绿地的交融，一举两得。再比如，食堂的改造中，原先面积是近2000平方米，改造后的可使用面积只有1000多平方米了，之间差的七八百平方米改造成了半室外空间，还给了市民，让它变成了有顶、有柱、没有围墙的对外开放空间。可以摆上座椅，和大自然交流，也可以办小型展览。”北京未来设计院副院长郭少山说。

位于小镇西南部的北泡地块，如今正在火热建设中。以北京国际设计周永久会址为中心，设计团队设计了环状绿化景观带，南侧地块与北侧二期建筑采用外界面整齐、内界面打散的设计手法，与永久会址形成城市空间互动。永久会址入口前的下沉广场与东侧沿铜牛东路形成的公共创新活力带无缝衔接，将成为毯式街区的重要节点。

“项目设计建设中，我们始终在落实和深化毯式街区的理念。”项目设计方中国建筑设计研究院北京分公司副总经理董国升介绍，在设计时，厂房与环境进行一体化景观设计，保证整个景观环境和毯式街区的绿化及毯式街区中轴完美融合，交通方面，充分考虑便捷性和环保，打造绿色生态步行路线。

延展 和谐共生

张家湾设计小镇的规划设计，是放在整个城市副中心的版图中内外联动、通盘考虑的。在对毯式街区进行规划时，团队充分考虑了交通因素和外围组团。

张家湾设计小镇启动区内路网密度偏低，还有不少断头路。按照“小街区、窄马路”的思路，启动区将加密路网、优化道路线形，使得道路总里程从5.3公里增加到9.7公里，道路网密度从5公里/平方公里增加到10.9公里/平方公里。

小镇所在地，北接绿心，东北角是北运河，西部是张家湾古镇。这个区域与城市副中心六环路“创新发展轴”和大运河“生态文明带”空间紧密联系，是“城市绿心”向南拓展的组团，位于“环球影城—张家湾古镇—设计小镇”城市活力与历史文脉连绵带上，未来将形成城市副中心东南象限的格局。

“作为城市绿心向南重要的功能延伸区，张家湾设计小镇须在功能、景观、公共空间等方面进行协调联动。”于润东说。交通方面，未来，张家湾设计小镇与城市绿心之间的103国道将进行一体化景观打造，将103国道交通功能外移，优化道路断面，转变为形象展示性景观林荫大道。道路两侧形成收放有致、绿树环绕的景观界面，并架设艺术造型的人行过街天桥，市民和游客可以通过架设在半空中的景观廊道，在设计小镇和绿心之间便捷往来。在绿心里生活的小动物，也可以通过廊道实现迁徙。

“轴带环绕、绿心延拓、环廊串联”，未来，张家湾设计小镇将成为与城市绿心、环球影城、张家湾古镇等功能板块协同共生的活力开放街区。