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北京城市副中心运河商务区启动区将建“地下城”

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地上是鳞次栉比的商务楼宇,地下是车水马龙的环形隧道和商业街,半空中还有连廊串接,在城市副中心运河商务区启动区,地上地下空间一体化设计让土地利用更加高效。随着地下环形隧道、中间地带、商业区的陆续建设,一座3平方公里范围的“地下城”正加速形成。

地下空间别有洞天

运河商务区位于城市副中心五河交汇处,其中启动区规划面积约3平方公里,包含52个地块、16个开发项目,涵盖商业、办公、公寓、酒店、住宅等多种类型。作为本市首个红线内外、地上地下空间一体化设计区域,未来,商务北区地上将建成热闹的分时商业步行街,地下一层大部分区域也将继续承接地上拓展商业业态,地下二层以下主要是机动车停车区域,半空中将架起连廊连接地面主要楼宇、商业区,打造立体的都市生活圈。


正在建设的运河商务区是城市副中心的一张亮丽名片。 彭凯泉摄

运河商务区地下空间别有洞天。已经建成通车的北环环隧在地下二层将运河商务区22个地块连接起来,驾车驶入地下环隧后,通过与相邻地块的出入口可方便进出商业建筑、写字楼和配套公寓的地下停车库。大量机动车流被引入地下,实现人车分流后,地面将充分打造连续商业空间,并将道路空间完全交给游客行人使用。

地下二层走车、停车,地下一层做什么?在16个开发项目之一的新光大中心,一座立体沙盘把地上地下空间的使用方向展示得明明白白。项目的地下一层,未来将全部用于商业用途。“新光大中心一期地下将建手作市集、通州之心、游艺园林等不同主题空间,便利店、咖啡厅、餐厅等一应俱全,人们到了这儿就像是进入了地下商场。”新光大中心产业运营总监沈海清介绍,这处地下商业空间与外界相连,“地铁6号线通州北关站从项目东侧穿过,地下一层将来开放后将与地铁站连通,西侧将来也将打通与绿地广场的地下通道,整个街区将会连接在一起,成为一个庞大的地下‘商业世界’。”

首创“中间地带”开发模式

仔细观察新光大中心的项目沙盘,会发现其地下一层的商业空间并非全盘打通,而是被一些中间地带、地下通道等分成了若干区域。“没有完全打通,是因为地下空间的权属不同。商业地块的地下空间为开发商持有产权,而市政道路地下投影空间的产权仍属于国家所有。”通州区新城管委规划科负责人冯宇解释。


运河商务区地下空间设计效果图。

按照传统的建设模式,不连贯的地下商业空间,通常是各开发各的,从而分离成了一个个“商业孤岛”。比如按传统建设模式,行人如果想从新光大中心地下空间前往绿地广场地下空间,需要先上到地面,穿过马路后再下楼,由于道路的物理分隔,无法形成连续商业价值。而两侧的开发企业虽然有连通意愿,也愿意出资建设,但由于无法取得道路下方空间的土地使用权而无法进行建设。

为实现地下空间一体化建设,通州区创新了合作建设模式。冯宇介绍,运河商务区管委会从2015年开始对运河商务区地下空间一体化建设进行探索,首创了地上连廊、地下通道、中间地带由开发企业建设、管理和使用,产权仍归国家所有的开发模式。其中连廊通道由开发企业无偿使用50年,中间地带由开发企业无偿使用15年。这样一来,可充分实现地下空间一体化建设的先进商业街区模式、增加商圈活力、提升商业价值,同时不突破国家基本的土地开发政策。

具体到新光大中心项目,沙盘上显示的一条条地下通道就是连通相互分离的商业空间的重要通道。目前,运河商务区共有连通道59处,像这样的地下通道有21条,另外地上连廊19条,环隧上方人行连通道16条,中间地带3个,总建筑面积约9.1万平方米。这些项目多数已开工建设,未来将随周边商业项目同步完工,总体上将围绕地铁通州北关站、通运门站、北运河西站,分别形成商务北区、商务南区和上营片区三个庞大的地下商业空间。

此外,运河商务区管委会还针对地下空间的大规模连通区域开展了特殊消防性能化设计,建设并上线运行了地下空间智慧消防平台,将地下空间一体化建设工程的消防设施纳入统一监控和管理。根据智慧消防设施实时回传数据,系统可实现实时监控,依据数据分析有针对性采取措施,防患于未然。

地下一站式完成吃购行

运河商务区地下空间相连的商业地块多具有TOD属性,即以公共交通为导向进行商业项目的整体开发设计,这其中地下通道就发挥了重要连接作用,将公共交通与地下商业进行连通,人们在地下就可以一站式完成换乘、购物、饮食。

近日开工建设的运河核心区Ⅷ-08地块和Ⅷ-07地块地下连接通道,就是两个地块地下连接的重要基础设施。运河核心区Ⅷ-08地块地下是重要交通枢纽,内含地铁M6号线和S6号线的交叉换乘站,Ⅷ-07地块是运河商务区绿地项目,地下连接通道投入使用后,将有效缓解地面交通压力,同时完成人车分流。

地铁通运门站也将按照地上地下一体化设计建设,项目融合了文物保护、地铁换乘、商业开发等多重功能。地面上是瓮城遗址公园,地下一层为原址回迁的瓮城遗址展示区、非机动车停放区、便民服务空间等区域;地下二层为机动车停车区、地铁6号线、地铁S6线以及远期的103线三线地铁换乘空间,通过拓展建设便利店、饮品店等便民设施,方便换乘市民及游客停留休憩,提供良好的换乘和游玩体验。

(原标题:涵盖3平方公里 打造立体都市圈 运河商务区启动区将建“地下城”)

来源:北京日报 | 记者 孙云柯

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