新城震荡持续：曲德君或放弃入职，吾悦广场前途未卜

在董事长王振华被刑拘后，曲德君和新城商业板块的未来都画上了问号，而其商业地产的支撑——吾悦广场，则面临“钱”和“地”的双重考验

《财经》特约撰稿 张文迪/文 马克/编辑

7月5日下午，新城控股（601155.SH）连用4个“深感歉意”首次公开回应了7·03事件，并表示将在新任董事长王晓松的带领下，正常开展各项经营活动。

记者同一时间获悉，原计划入职新城发展负责儿童业务的原万达老将曲德君，并未如期履新。

一个多月以前，曲德君的职务还是万达宝贝王集团董事长，其历任万达商业地产执行总裁、万达网科集团总裁等重要职务，是跟随万达17年的元老级人物。

按照规划，曲德君的下一站将是新城控股的母公司新城发展，负责儿童主题业务，即依托于吾悦广场的多奇妙乐园。

7月5日，记者多次拨打曲德君手机，均处于无法接通状态，短信问询也未得到回复。其万达原同事确认他已从万达离职，但无论是新城的官网或者公告，至今没有发布曲德君的任职消息。

曲德君和新城的渊源颇深。现任新城控股联席总裁的陈德力，此前是曲德君在万达的下属。

另一方面，新城在业内被称为“小万达”，采用“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，其商业地产品牌吾悦广场也与万达广场类似。但与万达主攻一二线城市的定位不同，吾悦广场重点布局三四线城市甚至县级市，将万达模式下沉。

2018年，新城商业的目标是到2020年，开业100家吾悦广场。曲德君此前在万达负责商业地产板块十几年，被“挖”至新城，曾被视作新城商业在今年重点发力的一个信号。

在董事长王振华被刑拘后，曲德君和新城商业板块的未来都画上了问号，而其商业地产的支撑——吾悦广场，则面临“钱”和“地”的双重考验。

新城人对内强调要有“骆驼精神”，过去一年，这匹骆驼实现了有史以来最快奔跑的一年。

年报显示，2018年新城控股合同销售额达2210.98亿，同比增长74.82%，增速位列2018年十强房企第一。据第三方机构克尔瑞的排名，新城控股已经超越华润、龙湖，2018年销售规模全国排名第八。

与多数强调住宅为主要业务的地产公司不同，在新城控股的发展逻辑中，商业的角色被提至重要位置：2018年商业综合体年内新增 33 个项目，19座吾悦广场开业——这个开业规模达到行业第二，新城控股更是把商业地产板块明确定义为“开疆扩土、创新发展的急先锋”。

截至去年底，已开业运营的吾悦广场累计达到42座。2019 年，按照计划还将新开业吾悦广场22座——达到2020年开业100家广场的目标显然有点紧张。

然而如今，随着前董事长被刑拘，新城控股也遭遇了“股债双杀”，重资产运营模式的商业地产更加前途未卜。

这个挑战一方面来自于“钱”。

一位前万达城市总经理告诉记者，新城的模式的确和万达很像，但吾悦广场目前还在走重资产的老路——即自己拿钱开发去买地，开发购物中心、酒店等商业的同时，用卖住宅获得现金流去反哺，等购物中心等商业开业后，再用商业这部分去贷款，把钱用在下一个商业地产的开发上。

但目前万达属于“两条腿走路”，轻重模式兼顾；万达董事长王健林在年会上曾表示，2018年开始，新开业的万达广场，至少70%是轻资产。

记者了解到，新城已拿地布局的商业项目超过了110家，在三四线城市项目占比过半，绝大多数都是自持项目。

“重资产模式下，银行负债会非常高，对任何一个商业地产企业来说，前期都是非常痛苦的。新城此前体量比较小，现在刚刚喘过这口气，能进入到第二阶段，可以靠商业模式和品牌影响力获得资方的信任，进入轻资产模式阶段，但目前看前景不乐观。”上述前万达城市总经理对记者说道。

新城控股的债务问题早在今年4月已被上交所注意到，曾发函16问，直指年报中利润、关联方、现金流、房地产业务等问题。

截至2018年末，新城控股的的总负债从2017年的1575亿元，快速攀升至2793亿元，增速超过77%。

据经济观察报报道，在7月3日-5日期间，已有不少银行系统的人员进入新城内部排查，而在此之前，平安银行或已中断部分合作。

而根据记者不完全统计，截至7月5日，已经至少30余家公募基金公司发布公告下调旗下基金持有的新城控股的估值，包括汇丰晋信，国泰、华宝、交银施罗德、前海开源、宝盈、中银、泰达宏利等。

与此同时，评级机构也陆续对新城控股作出下调评判：国际评级机构标普称，新城发展控股评级及评级展望从BB/稳定调整至BB/负面观察，另一国际评级机构惠誉将新城发展控股、新城控股BB评级列入负面观察。

后续融资之外，能否继续通过政府合作拿到便宜的地，也是一大疑问。

上述前万达城市总经理表示，相比于住宅，地方政府对商业中心的热情更高。而此前万达具有较强的造城能力，因此在拿地方面有很强的议价能力，能以至少低于市场价5折的成本获取土地。

新城模式也与此接近。据界面报道，7月3日当天，新城总部大堂的电子显示屏上，还写着欢迎衡水、潍坊等数个城市的地方领导莅临参观，但亵童事件之后，多个政府合作活动被暂缓。